一二線縮量 三四線迎來爆發
發布時間：2018/4/13 15:20:21 瀏覽次數：11776 來源： 克而瑞研究中心 cjjt-fdc
2018年3月份，土地城市成交規模周期性回暖，成交規模同環比都有所上升，但價格指標卻創下近一年新低。就各能級表現來看，一二線城市土地成交熱度持續下降，溢價率指標走低；三四線城市方面成交擴容，溢價率指標也有所上揚。
市場走勢：供求皆顯著回升，樓板價回落至一年以來最低
春節周期過以后，3月份土地市場成交規模出現周期性回升，但由于大多數城市尚未制定年內土地供應計劃，在加之3月份要召開兩會，土地市場供應尚未全部打開，成交量仍低于2018年1月。具體來看，3月CRIC監測的300城經營性土地成交共2755幅，環比上升42%，同比來看也有52%的增幅；成交建筑面積18588萬平方米，同、環比分別上升84%和53%。
同時3月份的土地供應量也環比大幅回升，3月持續呈現供過于求的走勢，供應總建筑面積達到19028萬平方米，同、環比分別上漲了31%和39%，幅數也回升至2305幅，環比上月增加了20%，總體來看推地力度較去年同期有所提高，也為今年土地市場持續平穩運行奠定基礎。
價格方面，監測城市的土地成交均價為1936元/平方米，同、環比分別回落25%和16%，降幅明顯。成交均價的回落主要有兩方面原因：一線、二線本月成交建筑面積回落，三四線成交占比增至8成以上；另外一線城市本月無一商品住宅用地成交，商辦、商服和租賃用地位于相對偏遠地區，一線城市中僅有上海3宗商辦地塊成交樓板價超過萬元，土地結構也對均價產生了較大影響，本月一線城市土地均價僅為5266元/平方米。
目前一線及二線城市推出土地主要呈現兩個特征，一是租賃用地占比持續加重，二是供應的宅地多位于相對偏遠區域，對于開發及后續銷售來講難度都較大，而收并購、合作以及城市更新這些方式更加有利于房企獲得優質地段的住宅項目，不少企業都表示會增加收并購拿地的力度和占比。月末，國務院辦公廳印發《跨省域補充耕地國家統籌管理辦法》和《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑管理辦法》，允許耕地指標可以在國家統籌管理下跨省“買賣”，深度貧困地區多余的建設用地指標可以在國家統籌管理下“賣給”幫扶他們的發達地區，一二線的部分熱點城市早已面臨城鎮建設用地指標不足的問題，而有些三四線城市（尤其西部城市）的建設用地指標則由于開發不力而被浪費，跨省之間對于耕地和建設用地指標進行有利于進一步釋放熱點城市的土地利用率，但該跨省調劑指標只能由國家統籌，以保證城市空間有序發展。
城市能級：一二線城市環比回落，三四線迎來爆發
3月份，雖然整體成交面積、成交金額和溢價率均呈現為上浮，但各能級的表現差異較大，一線城市在本月表現為逆市下行，且降幅明顯，二線則環比穩中微降，但是對比去年同期仍有所回升，三四線城市迎來市場爆發期，成交建面同環比均有大幅度的上漲。
從各能級表現來看，在土地市場的數據指標上，一二線市場調控已經取得了比較好的成效，一線城市溢價率指標更是降至6.3%。但必須指出的是，這是在土地出讓條件苛刻、核心乃至近郊商品住宅用地交易量下降的前提下做到的，目前大多數一二線城市依舊普遍在面對著新增供應不足的困境，如何在適度放開優質宅地供應的同時控制好地價，應當是今年一二線城市在制定供地計劃時所必須解決的難題。三四線城市表現持續搶眼，2017年三四線市場的火熱，再加之一二線城市土地供給規模和利潤水平的下降，使得越來越多的房企將目光轉向三四線城市，土地市場熱度也自然水漲船高。
重點地塊：榜單整體下調，重點地塊榜單受調控影響顯著
3月份重點地塊成交榜單延續下降走勢，榜首及門檻地塊環比全部下滑，總價榜單榜首為杭州蕭山區新晉總價地王，地塊位于蕭山區錢江世紀城板塊，地理位置優越且體量較大，最終由保利以101億元總價競得，在成交總價和樓板價上雙雙刷新蕭山區地王紀錄，但該總價仍不敵上海上個月成交的大型商辦地塊，榜首總價環比下跌27%；門檻地塊同樣來自杭州蕭山區，為新希望地產競得的1宗純住宅地塊，成交總價為25.11億元，溢價率40%，也是新希望地產首進杭州。
單價榜單方面，本月成交單價TOP10地塊的單價環比全線回落，杭州持續上月霸榜趨勢，上榜地塊增至7宗，榜首地塊為1宗來自上海普陀區長風板塊的商辦地塊，以37489元/平方米樓板價被上海聞天下競得，溢價率高達82%，中環以內的商辦地塊競爭仍然較為激烈，榜首地塊的樓板價環比上月微降4%；門檻地塊為杭州余杭區臨平新城純宅地，由浙江廣廈地產以10.65億元總價競得，樓板價17315元/平方米，門檻樓板價環比下降24%。
總結
回顧3月份乃至一季度土地市場表現，可見一二線城市土地市場持續降溫，而三四線似乎從2017熱到了2018。鑒于目前大多數三四線城市地價房價差距依舊較大，再加之新型城鎮化帶來的購房需求利好，整體而言，目前三四線土地的盈利預期依然存在。不過考慮到越來越多的三四線城市開始收緊調控加入“限售”行列，隨著政策的不斷收緊，再加之政府和企業對市場供求風險的理解更加深刻，三四線城市的市場熱度有望在下半年回歸理性。
反觀一二線城市，通過苛刻的出讓條件，需求側以及供給側限價，目前在招拍掛市場似乎取得了不錯的調控效果，為住宅市場的長期發展留出了更多價格空間。但需要指出的是，這是建立在減少核心地段的土地出讓、增加租賃住房和保障性住房用地占比的情況下取得的。考慮到3月末建設用地跨省調劑辦法給一二線土地市場帶來了更多回暖預期，在二季度各地供地計劃落實、下半年土地供應節奏恢復之后，當優質宅地入市交易之時，一二線城市還是需要警惕土地價格的上漲沖動。
