土地溢價率普降是樓市趨于理性信號
發布時間：2018/12/20 8:55:26 瀏覽次數：11190 來源： 證券時報 cjjt-fdc
近期，國家統計局發布70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，引發市場熱議。四大一線城市二手房價環比全部下跌、全國房地產市場單月銷售面積增速持續下滑等信號，樓市下行趨勢開始顯現。而在土地市場上，由于開發商預期降低，拿地積極性下降，土地溢價率普遍大降，打下了樓市理性發展的基礎。
今年以來土地市場出現明顯降溫，溢價率普遍大降。數據顯示，101個城市今年住宅土地成交溢價率平均值為19.21%，較去年的39.6%大幅下滑，也低于2016年的34.45%。四季度以來，低溢價乃至底價成交漸成常態，土地流拍數量也明顯增多。2018年11月，全國300個城市住宅類用地平均溢價率僅為7%。
土地溢價率下降的原因是多方面的。首先，持續的調控政策讓市場出現明顯降溫，地產商回款難度增加，融資成本上升，不論是對未來市場的預期還是手中的資金狀況，都使其在拍地時更加謹慎和理性。另外，國家出臺了一系列的土地出讓措施，條件苛刻，迫使地產商拿地較為謹慎。當然，部分土地的性質，也可能導致溢價率的下降，比如土地處于偏遠的郊區，以及共有產權土地的入市等。
總體看，1-11月份開發商購置土地面積同比增長14.3%，土地成交價款增長20.2%，土地單價仍處于高位，但溢價率的下降顯示出理性已經主導了土地市場，未來房價繼續大漲已無基礎。從歷史數據來看，較低的土地溢價率往往伴隨著房價的穩定，以房價相對穩定的2011年至2014年為例，數年的溢價率平均值全部低于20%。反之，較高的土地溢價率伴隨著房價的大幅上漲，較明顯的例子就是2016年和2017年土地溢價率相伴房價大漲。
地價通常占房價30%左右，土地溢價率下行、土地價格增速放慢，加上銷售放慢，體現在房價上就是略有下調。但是，僅從溢價率下降、土地市場降溫還不能得出樓市將迎來拐點的結論。溢價率雖然下滑幅度很大，但平均仍然是溢價成交，整體土地價格還沒有出現下降，因為隨著基建的完善，政府掛牌底價也往往會有所提升，溢價率大幅下降只是大幅減慢了地價上升的速度。
房價畸高導致各種社會成本上升，已經是經濟運行中的一個重要矛盾。土地市場降溫后將有助房價回歸穩定，能夠讓全社會擺脫焦慮癥，正本清源，有效嚇阻賺快錢的沖動，實體經濟能夠得到更多新鮮血液，讓樓閣建設在堅實的地面上。目前土地價格和房價的變化總體是積極的，地方政府切不能因為短期財政遇到壓力而放松調控，毀掉當前穩定大好局面。只有保持政策定力，堅決落實“房子是用來住的，不是用來炒的”的中央精神，房地產市場乃至整個經濟才可能長治久安。
