居有所安：十城價(jià)格走緩，住宅租賃多元化發(fā)展
發(fā)布時(shí)間：2019/5/23 9:43:49 瀏覽次數(shù)：11589 來源： 第一太平戴維斯 cjjt-fdc
過去30年來，中國(guó)樓市的發(fā)展見證了中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛。日前，第一太平戴維斯發(fā)布中國(guó)住宅市場(chǎng)報(bào)告，從住宅銷售、租賃兩大市場(chǎng)著手，結(jié)合開發(fā)商融資信貸，深入解讀中國(guó)住宅市場(chǎng)，聚焦行業(yè)熱點(diǎn)，洞悉前沿趨勢(shì)。
第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部高級(jí)董事及主管James Macdonald（簡(jiǎn)可）表示：“回溯中國(guó)樓市的整體演進(jìn)，可形容為‘在多輪調(diào)控中企穩(wěn)’。市場(chǎng)在經(jīng)歷多次政策調(diào)整后逐步構(gòu)建了房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。而最新一輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2017年下半年，旨在應(yīng)對(duì)上半年由于投機(jī)性投資和開發(fā)上融資成本較低等綜合因素造成的住宅價(jià)格強(qiáng)勁增長(zhǎng)。”
住宅銷售市場(chǎng)：
2018年全年，中國(guó)住宅銷售總額增長(zhǎng)至人民幣12.6萬億元，同比增長(zhǎng)14.7％；全年銷售面積共計(jì)約148萬平方米，平均價(jià)格為人民幣每平方米8500元。
中國(guó)商品住宅銷售面積
(國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，第一太平戴維斯研究部)
中國(guó)商品住宅銷售總價(jià)及單價(jià)
(國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，第一太平戴維斯研究部)
中國(guó)城市住宅市場(chǎng)存量的總體估值約人民幣263萬億元（折合約39萬億美元），相當(dāng)于目前GDP的三倍。瑞士信貸在其2018年全球財(cái)富報(bào)告中估計(jì)，中國(guó)房產(chǎn)價(jià)值占到家庭總財(cái)富的約62％，而在美國(guó)，這一比例僅為28％。
鑒于房產(chǎn)在中國(guó)家庭財(cái)富的占比之高，住宅市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定起到了至關(guān)重要的作用。在市場(chǎng)疲軟時(shí)期，政府通過限制土地供應(yīng)、利用政策手段支持住房需求，從而支撐起了市場(chǎng)價(jià)格并維持一定的可負(fù)擔(dān)性。
北京城市中心特別是四環(huán)以內(nèi)的新發(fā)展機(jī)會(huì)有限，現(xiàn)有住房存量承壓，供應(yīng)面趨于緊張。盡管北京的住房調(diào)控政策保持緊縮，但住房需求依然強(qiáng)勁，支撐價(jià)格堅(jiān)挺走勢(shì)。
開發(fā)商與融資：
開發(fā)融資及抵押融資等融資形式在房地產(chǎn)市場(chǎng)中都扮演著至關(guān)重要的角色。在過去三十年中，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大，使其成為全球收益最為豐厚的投資方式之一。作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)對(duì)提升經(jīng)濟(jì)價(jià)值鏈并鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)消費(fèi)尤為重要。
-另類融資：開發(fā)商開始關(guān)注多元化融資渠道，包括股權(quán)、債券及影子銀行等。
-財(cái)務(wù)降杠桿：過去兩年，中國(guó)加強(qiáng)監(jiān)管機(jī)制意圖防范金融市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)審查杠桿率高企的企業(yè)。
-企業(yè)并購(gòu)加劇：資金充裕的大型房企從資金面相對(duì)緊張的小房企手中收購(gòu)?fù)恋兀蛑苯邮召?gòu)對(duì)方。
住宅租賃市場(chǎng)：
中國(guó)住宅租賃發(fā)展起步較晚，整體發(fā)展較為滯后。目前市面上的產(chǎn)品大多集中在高端服務(wù)式公寓、小業(yè)主租賃公寓以及政府提供的人才公寓等模式。近年來，政府開始加碼住宅租賃用地拍賣以顯示其對(duì)租賃市場(chǎng)的支持。對(duì)于開發(fā)商而言，較低的租賃用地成本能夠大幅降低整體成本，提升住宅租賃項(xiàng)目回報(bào)率。作為國(guó)內(nèi)外公司的總部地址，一線城市衍生出外派人員對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的中短期安居需求，是目前最成熟的服務(wù)式公寓市場(chǎng)。
圖: 服務(wù)式公寓關(guān)鍵指標(biāo)，Q1/ 2019
(第一太平戴維斯研究部)
目前北京和上海的服務(wù)式公寓市場(chǎng)大致相同，大約各有8400套單元的存量。近年來國(guó)內(nèi)公司發(fā)展速度超過國(guó)際同行，金融業(yè)的中國(guó)員工數(shù)量激增，使服務(wù)式公寓比以往更加注重中國(guó)本土客戶需求。
北京，一個(gè)以服務(wù)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市，同時(shí)也是許多國(guó)內(nèi)大公司的總部所在地。雖然商務(wù)格局相對(duì)分散，北京金融街、中關(guān)村、望京和中央商務(wù)區(qū)等各“據(jù)”一方，但服務(wù)式公寓主要集中在城市東部的燕莎、東二路和CBD區(qū)域。這些區(qū)域更加靠近大使館，有充足的商業(yè)支持，往來主要機(jī)場(chǎng)和火車站也更為便捷。隨著中國(guó)國(guó)際地位的不斷提升，北京住宅租賃市場(chǎng)的外交人員需求持續(xù)增加。同時(shí)，金融業(yè)的進(jìn)一步開放也帶來更多金融專業(yè)人士，共同支撐高端住宅需求。
第一太平戴維斯行政單位：
從2008年至2018年，第一太平戴維斯行政單位（SEU）追蹤的十城物業(yè)平均價(jià)值增長(zhǎng)了幾乎兩倍，深圳、北京和上海住宅價(jià)格在追蹤的十座城市中屬于增長(zhǎng)最快的第一梯隊(duì)。完善的市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制、廣泛的需求基礎(chǔ)、充滿活力的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及商業(yè)表現(xiàn)都在不斷推升這三座城市的住宅價(jià)格增長(zhǎng)。
但由于土地有限、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，許多開發(fā)商陸續(xù)轉(zhuǎn)向周邊二線，尤其是強(qiáng)二線城市。隨著城際融合的加強(qiáng)、高新產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入、以及人才引進(jìn)政策，這些城市的商業(yè)及就業(yè)得到推進(jìn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的升值潛力提供了可持續(xù)的有力支撐。
圖: SEU資本值排名
(第一太平戴維斯研究部)
未來展望
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東（AnthonyMcQuade）表示：“經(jīng)過大半年的寒冬，國(guó)內(nèi)一、二線城市的住宅銷售市場(chǎng)在2019年初有了回暖的跡象；政府將繼續(xù)實(shí)行因城施策，緊中有松的調(diào)控節(jié)奏；資金受限的開發(fā)商在被動(dòng)承受限制的同時(shí)，多元化的融資渠道受到青睞；長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)也走向規(guī)范化；高端公寓的服務(wù)也走向更高品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)。”
